Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest wówczas, gdy dany właściciel nieruchomości nie ma dostępu do drogi publicznej, bądź do należących do niego budynków gospodarczych. Kiedy i jak ustanawiana jest służebność drogi koniecznej? A kiedy Sąd może odmówić jej ustanowienia?
Co to znaczy służebność drogi koniecznej?
Służebność drogi koniecznej jest niejako służebnością przymusową, mającą postać służebności drogi gruntowej bądź też osobistej. Ma ona na celu umożliwienie przechodzenia bądź przejazdu przez cudzą nieruchomość a tym samym daje dostęp do drogi publicznej. Służy zwiększeniu użyteczności danej nieruchomości, a także zaspokaja potrzeby osobiste danej osoby.
Drogę konieczną wyznacza się przez grunty pozostające w fizycznej styczności z nieruchomością, na potrzeby której ma zostać ona ustanowiona oraz przez grunty usytuowane w sposób, w który zachodzi potrzeba przeprowadzenia przez nie drogi.
Czym jest nieruchomość obciążona a władająca?
Nieruchomość obciążona to ta na której ustanowiona jest służebność drogi koniecznej. Władająca to ta, która korzysta ze służebności, dzięki czemu uzyskuje ona dostęp do drogi poblicznej.
Czy służebność drogi koniecznej wygasa?
Służebność drogi wygasa samoistnie gdy np.
- Jej ustanowienie staje się zbędne.
- Stan prawny, który ujęty jest w księdze wieczystej jest niezgodny ze stanem rzeczywistym.
- Właściciel nieruchomości władnącej dobrowolnie zrzeka się prawa do korzystania z cudzej nieruchomości.
- dojdzie do tzw. konfuzji – gdy właściciel nieruchomości obciążonej stanie się właścicielem nieruchomości władnącej, i odwrotnie,
Czy właściciel nieruchomości obciążonej może żądać wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej?
Zgodnie z art. 145 kc, ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem. Wynika z tego, że ustanowienie tej służebności może nastąpić tylko jednocześnie z przyznaniem wynagrodzenia osobie, której nieruchomość została obciążona. Wynagrodzenie to nie jest odszkodowaniem i powinno stanowić świadczenie ekwiwalentne, pełni więc funkcję ceny i ma charakter obligacji realnej (obowiązek jego uiszczenia wynika ze stosunku prawnorzeczowego).
Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi ustala Sąd, w sytuacji, gdy dojdzie do rozprawy, a właściciele nie dogadają się wzajemnie.
Jak może być ustanowiona służebność drogi koniecznej?
Służebność drogi koniecznej można ustanowić np.:
- Umową między właścicielem nieruchomości władającej i obciążonej. Umowa powinna być sporządzona w postaci aktu notarialnego i wpisana do księgi wieczystej danej nieruchomości. Pozwoli nam to uniknąć ewentualnych problemów, w przypadku zmiany właściciela nieruchomości władającej. Zdarza się bowiem, że np. spadkobiercy nie chcą się zgodzić z wcześniej zawartą umową ustną.
- W drodze orzeczenia sądu. Z taką sytuacją spotykamy się najczęściej w momencie, gdy właściciele nie potrafią się porozumieć. Sprawę rozpatruje wówczas sąd okręgowy, w którego rejonie znajduje się dana nieruchomość, na postępowaniu nieprocesowym.
- Poprzez 20 – letnie zasiedzenie drogi koniecznej, w dobrej wierze, lub 30-letnie w złej.
- W drodze decyzji administracyjnej, gdy nieruchomość ma być wykorzystana na cele użyteczności publicznej.
Kiedy sąd odmówi ustanowienia służebności drogi koniecznej?
Istnieją jednak przypadki, gdy sąd może odmówić ustanowienia służebności drogi np.:
- Właściciel sam pozbawił swą nieruchomość do drogi licząc, że służebność drogi koniecznej uzyska bez problemu. Działanie takie jest sprzeczne z zasadami dobrych obyczajów, co pozwala na oddalenie wniosku o służebność na podstawie art. 5 Kodeksu Cywilnego.
- Dostęp do drogi publicznej istnieje, lecz nie jest odpowiednio przystosowany, wówczas to w gestii właściciela pozostaje jego zrobienie.
- Właściciel nieruchomości dąży wyłącznie do poprawy korzystania z niej.
- Usytuowanie przyłączy w miejscu, gdzie miałaby przebiegać droga.
- Możliwość wystąpienia konfliktów sąsiedzkich.
- „Niezgodne z zasadami współżycia społecznego zachowanie się wnioskodawcy”.
- Niewłaściwe ukształtowanie terenu.
Kiedy potrzebna jest pomoc adwokata w sprawie o służebność drogi koniecznej?
Adwokat w sprawie służebność drogi przyda nam się szczególnie wówczas, gdy sąsiedzi nie są w stanie dojść do porozumienia w drodze ugody. Sporną kwestią często pozostaje także wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej lub zniesienie owej służebności. We wszystkich kwestiach związanych ze służebnością drogi zapraszam do kontaktu.
