Umowa przedwstępna jest najczęściej podpisywana podczas sprzedaży nieruchomości, ale i nie tylko. Aby zabezpieczyć interesy stron, może być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli zastanawiacie się przed jej podpisaniem, koniecznie przeczytajcie, jak umowa przedwstępna zabezpiecza nasze interesy i kiedy jest ważna?
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to rodzaj umowy, przez którą jedna ze stron, bądź też obie zobowiązują się do zawarcia, w określonej przyszłości, umowy przyrzeczonej. Może być ona jednostronnie lub dwustronnie zobowiązująca. W pierwszym przypadku do jej wykonania zobowiązuje się wyłącznie jedna ze stron, co oznacza, że uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przysługuje wyłącznie drugiej stronie.
Definicję umowy przedwstępnej znajdziemy w art. 389 Kodeksu Cywilnego:
§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Co istotne, umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, bowiem strony nie zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. Definicja umowy wzajemnej została wyszczególniona w art. 487 Kodeksu Cywilnego i mówi:
§ 1. Wykonanie i skutki niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych podlegają przepisom działów poprzedzających niniejszego tytułu, o ile przepisy działu niniejszego nie stanowią inaczej.
§ 2. Umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej.
Kiedy zawiera się umowę przedwstępną?
Najczęściej umowę przedwstępną zawiera się wówczas, gdy strony nie chcą, w danym momencie, lub nie mogę zawrzeć umowy przyrzeczonej, a jednocześnie chcą zapewnić sobie możliwość zawarcia jej w niedalekiej przyszłości. Stosuje się ją zazwyczaj w dziedzinie stosunków zobowiązaniowych, (np. umowa sprzedaży nieruchomości i na jej przykładzie wyjaśnimy, wszelkie zawiłości związane z umową przedwstępną). Nie oznacza to jednak, że nie można jej podpisać w innych obszarach prawa prywatnego.
W jakiej formie zawiera się umowę przedwstępną?
Umowę przedwstępną strony mogą zawrzeć w dowolnej formie. Zazwyczaj ma ona formę pisemną, jak i formę aktu notarialnego. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzeć ją również ustnie. W zależności jednak od tego, na którą z nich zdecydują się strony, może wywierać ona różne skutki, w przypadku odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jak długo jest ważna umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna obowiązuje wyłącznie do momentu zawarcia kolejnej umowy w przyszłości. Oznacza to ni mniej ni więcej, że jej nieważność następuje wraz z zawarciem kolejnej umowy. Ważne jest jednak, aby pamiętać o zawarciu w niej danych osobowych stron.
Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?
Niektórzy traktują umowę przedwstępną w sposób równy z tą właściwą, pojawia się jednak pytanie, czy faktycznie jest ona wiążąca? Należy wyraźnie podkreślić, że jest ona wyłącznie oświadczeniem woli stron, w której to zobowiązują się one do zawarcia docelowej umowy kupna – sprzedaży nieruchomości. Deklaracja taka nie gwarantuje jednak powodzenia transakcji. Zdarza się, że sprzedający otrzymuje lepszą ofertę, a kupujący znajduje ciekawszą, lub też tańszą nieruchomość.
Należy podkreślić, że więcej konsekwencji prawnych wynika wyłącznie z zerwania notarialnej mowy przedwstępnej, a strony mogą dochodzić swoich praw wyłącznie na drodze sądowej.
Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?
Koszt zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza zależy od kilku czynników. Jeżeli ma on tylko poświadczyć podpisy, wówczas cena nie powinna być wyższa niż 100 zł. Znacznie więcej zapłacimy wówczas, gdy ma on sporządzić umowę w formie aktu notarialnego. Łączny jej kosz może wynieść nawet ponad 1000 zł, w zależności od wartości nieruchomości.
Czy od umowy przedwstępnej płaci się podatek?
Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jej podpisanie nie gwarantuje jeszcze finalizacji sprzedaży. Nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości i praw, a jedynie o zobowiązaniu, które ma zostać zrealizowane w określonym terminie.
Problem z umową przedwstępną?
Umowa przedwstępna to rodzaj gwarancji zawarcia innej umowy, aczkolwiek, jak to już zostało zaznaczone zdarza się, że nie zostaje zrealizowana. Jeżeli, mace pytania jej dotyczące, zapraszam do kontaktu. Kancelaria adwokacka Kraków pomoże w następujących sprawach:
- Przygotowanie umowy przedwstępnej.
- Negocjowanie jej zapisów.
- Wezwanie do wykonania umowy przyrzeczonej.
- Sądowe egzekwowanie odpowiedzialności odszkodowawczej itp.
