Coraz częściej zdarza się, że spadkobiercy chcą rozporządzać swoim majątkiem na „swoich” zasadach, zapewniając sobie m.in. lepszy byt na starość. Dokonują oni nie tylko zapisów i darowizn na poczet swoich najbliższych, jeszcze za życia. Coraz częściej jednak wiele osób decyduje się na podpisanie umowy o dożywocie. Czym jest osa umowa dożywocia i jakie są jej skutki prawne? Kiedy umowa dożywocia jest nieważna? Na te i inne pytania znajdziecie odpowiedź w tym artykule.
Czym jest umowa dożywocia?
Umowa dożywocia to rodzaj umowy, w której jedna strona sprzedaje swoją nieruchomość (dom, mieszkanie, działkę) lub przenosi na rzecz drugiej strony prawo do używania lub pobierania korzyści z danej nieruchomości przez określony czas (np. do końca życia dożywodcy). Jest to rodzaj umowy cywilnoprawnej uregulowanej w art. 908-916 Kodeksu cywilnego. W zamian za to, nabywca dożywocia zobowiązuje się do płacenia stronie dożywotniej renty lub innej formy świadczeń, takich jak utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie technicznym lub zapewnienie opieki medycznej.
W przypadku umowy dożywocia nabywca dożywocia uzyskuje prawo do korzystania z nieruchomości w określonym zakresie, ale nie uzyskuje prawa własności do niej. Właścicielem pozostaje dożywodca, a po jego śmierci, nieruchomość przechodzi na własność nabywcy dożywocia.
Umowa dożywocia może być korzystna dla obu stron, ponieważ dożywodca może otrzymywać stałą rentę, a nabywca dożywocia może korzystać z nieruchomości bez konieczności wykonywania formalności związanych z jej nabyciem. Jednak przed podpisaniem umowy dożywocia ważne jest dokładne zrozumienie warunków umowy oraz ryzyk z nią związanych. Nigdy nie warto podpisywać żadnej tego typu umowy, przed dokładnym przeanalizowaniu swojej sytuacji. Może się bowiem okazać, że zupełnie inna forma wsparcia, będzie dla strony znacznie korzystniejsza, aniżeli umowa dożywocia. W związku z czym warto skorzystać z pomocy doświadczonego pełnomocnika. Adwokat od spraw spadkowych pomoże nam sporządzić nie tylko umowę dożywocia, ale także zadba o interesy strony, wyjaśniając m.in. wszystkie zawiłości prawne z nią związane.
Kiedy umowa dożywocia jest nieważna?
Umowa dożywocia może być uznana za nieważną w różnych sytuacjach, między innymi:
- Jeśli jedna ze stron, dożywodca lub nabywca dożywocia, nie posiada zdolności do czynności prawnych (np. ze względu na wiek lub stan zdrowia), to umowa dożywocia może zostać uznana za nieważną.
- Z uwagi na naruszenie wymagań formalnych, w tym sporządzenie jej w innej formie niż akt notarialny.
- Jeśli nieruchomość, której dotyczy umowa dożywocia, jest współwłasnością lub jest obciążona innymi ograniczeniami (np. hipoteka), to przed zawarciem umowy dożywocia konieczna jest uzyskanie zgody wszystkich zainteresowanych osób.
- Jeśli umowa dożywocia zawiera wady, takie jak niejasne lub sprzeczne zapisy, to może zostać uznana za nieważną.
- A także jeśli umowa dożywocia została zawarta w wyniku wprowadzenia jednej ze stron w błąd lub innych nieuczciwych działań.
Ważne jest jednak, aby przed podpisaniem umowy dożywocia skonsultować się z prawnikiem oraz dokładnie przeanalizować jej warunki, aby uniknąć sytuacji, w której umowa zostanie uznana za nieważną.
Umowa o dożywocie a spadkobiercy
Umowa o dożywocie ma wpływ na sytuację spadkową nieruchomości, której dotyczy. Zgodnie z przepisami prawa, w przypadku umowy dożywocia nieruchomość nadal pozostaje ona własnością dożywodcy, a nabywca dożywocia ma jedynie prawo do jej używania lub pobierania korzyści z niej wynikających, zgodnie z określonymi w umowie warunkami.
Oznacza to, że po śmierci dożywodcy nieruchomość nie przechodzi na rzecz nabywcy dożywocia, ale wraca do spadku. Właścicielem staje się wówczas osoba lub osoby, które są uprawnione do dziedziczenia zgodnie z ustawą lub na podstawie testamentu, chyba że w umowę dożywocia zaznaczono inaczej.
Warto jednak pamiętać, że umowa o dożywocie może wpłynąć na podział spadku. Nabywca dożywocia, który ma prawo do korzystania z nieruchomości przez określony czas, może bowiem zostać uwzględniony przy podziale spadku jako osoba posiadająca określone prawa do nieruchomości. W praktyce oznacza to, że wartość nieruchomości, która będzie przypisywana do udziału nabywcy dożywocia, będzie mniejsza niż w przypadku, gdyby nieruchomość była wolna od jakichkolwiek obciążeń.
Ile kosztuje umowa dożywocia?
Koszt sporządzenia umowy dożywocia zależy przede wszystkim od kilku czynników, takich jak lokalizacja kancelarii notarialnej, doświadczenie notariusza oraz złożoność umowy.
W Polsce, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek wynagrodzenia notariuszy za czynności notarialne, stawki notarialne za sporządzenie umowy dożywocia wynoszą:
- 1,5% wartości nieruchomości objętej umową (minimalne wynagrodzenie: 150 zł)
- dodatkowo, 23% podatku VAT od kwoty wynagrodzenia notariusza.
Warto podkreślić, że powyższe stawki są maksymalne i notariusz może ustalić niższe wynagrodzenie za swoje usługi. Ponadto, koszt umowy dożywocia może ulec zmianie w zależności od potrzeb dodatkowych czynności notarialnych, takich jak np. wydanie odpisu czy uwierzytelnienia podpisów.
Umowa dożywocia jest coraz częściej zawierana, szczególnie przez osoby, których dochody wynikające np. z renty lub emerytury są niewielkie. Nic więc dziwnego, że zgłasza się do mnie coraz więcej osób, którym zależy na jej podpisaniu. Jako adwokat od prawa spadkowego, serdecznie zachęcam do skorzystania z porady prawnej w tym zakresie, zanim dojdzie do jej zawarcia.
